Если доля в квартире очень маленькая

На что имеет право собственник незначительной доли

Если доля в квартире очень маленькая

12 Января в 16:10 49135 Екатерина Камазинская

Недавно Верховный суд разъяснил, что в квартиру нельзя вселять лиц, владеющих очень незначительной долей жилого помещения. Так сколько же метров нужно иметь, чтобы считаться полноправным собственником?

Равноправные собственники

DP/Legion-media

«Как правило, в процессе приватизации право собственности на квартиру оформляется на всех членов семьи в равных долях. Поэтому большая часть московского жилья — в общей долевой собственности», — говорит Анна Вепринцева, директор департамента продаж жилой недвижимости ORDO Group.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть любые действия — продажа части квартиры, сдача в аренду, регистрация жильцов — возможны только с письменного согласия всех совладельцев, причем вне зависимости от размера доли каждого собственника.

«Без согласия другого долевого собственника можно вселить в квартиру лишь своих несовершеннолетних детей. Также исключением из правил является безвозмездное распоряжение долей — дарение или завещание», — уточняет Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

Зарегистрироваться на своей жилплощади собственник доли тоже вправе без согласия других владельцев. Однако по вопросу проживания могут возникнуть проблемы.

Поэтому если сособственники не достигли соглашения по порядку пользования квартирой, любой из них вправе обратиться в суд с иском, и Фемида разберется, кому в какой комнате жить (при условии, что каждому можно выделить в пользование изолированную часть квартиры).

В случае когда проживание одного из собственников по каким-то причинам невозможно, он вправе требовать от остальных компенсацию в размере рыночной стоимости своей доли. При этом он лишается права собственности и должен выписаться.

Незначительная доля составляет менее 25% от общей площади жилья и не может быть выделена в изолированную комнату.

«Участник долевой собственности также вправе требовать выдела своей доли в натуре, если характер имущества позволяет это сделать. Например, это возможно в жилом доме (с отдельными выходами в разных частях дома, независимыми инженерными коммуникациями и пр.).

Оценку возможности и целесообразности выдела осуществляет суд в каждом конкретном случае», — отмечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

В квартире выделить долю в реальности невозможно, так как для этого необходимо оборудовать отдельный вход, санузел и кухню.

Как отмечает Александр Арсеньев, старший вице-президент по правовым вопросам концерна ЮИТ, в зависимости от размера своей доли сособственник вправе также требовать от управляющей организации заключить с ним отдельный договор на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги и выдать ему соответствующий отдельный платежный документ.

1/40 часть

Hemul/Фотобанк Лори

Особую категорию сособственников представляют лица, владеющие так называемой незначительной долей. Она составляет менее 25% от общей площади жилья и не может быть выделена в изолированную комнату, объясняет Елена Скрочинская, юрист ЗАО «Пересвет-Инвест».

По закону такие собственники тоже имеют право на проживание в жилом помещении, как уже говорилось, порядок пользования устанавливает суд. Но сделает он это только в том случае, если размеры жилплощади позволяют выделить истцу комнату, соразмерную его доле. Это достаточно проблематично в случаях владения, например, 1/14 или 1/40 частью квартиры.

До недавнего времени суды придерживались той позиции, что принудительное изъятие у сособственника незначительной доли жилого помещения с выплатой компенсации недопустимо.

Однако 3 апреля 2012 г. Верховный суд РФ вынес решение, в котором отменил постановления судов нижестоящих инстанций и удовлетворил иск собственника значительной доли путем принудительной выплаты ответчице денежной компенсации за ее незначительную долю с утратой ею права на долю в общем имуществе.

Право собственности на 1/14 долю квартиры перешло к истцу-собственнику, который владел 13/14 доли. Ответчица и ее несовершеннолетний ребенок были выселены из квартиры.

Суд посчитал ситуацию по данному делу исключительным случаем и сделал вывод, что если жилое помещение не может использоваться всеми сособственниками по назначению (для проживания) без нарушения прав владельца большей доли, то защита его интересов возможна через принудительную компенсацию собственнику незначительной доли.

Совокупность обстоятельств, при которых собственнику незначительной доли могут не разрешить вселение в квартиру:

• невозможность выделить долю в натуре;

• невозможность определить порядок пользования квартирой в соответствии с долей без нарушения прав собственника значительной доли;

• отсутствие фактически сложившегося порядка пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом);

• собственники долей — посторонние люди;

• аличие у такого собственника другого жилья на каком-либо праве и др.

DP/Legion-media

«Существенный момент, что согласно указанному определению размер компенсации рассчитывался из общей стоимости квартиры», — отмечает Е. Скрочинская.

Аналогичную позицию Верховный суд РФ занял в деле, которое рассматривалось 3 декабря 2013 г. В удовлетворении требования о вселении отказали собственнику 1/40 части квартиры, посчитав, что оно приведет к существенному нарушению прав другого сособственника, чья доля в праве является значительной.

Кроме того, Верховный суд РФ определил обстоятельства, в соответствии с которыми в исключительных случаях возможен принудительный выкуп незначительной доли. Например:

  • невозможно выделить долю в натуре;
  • невозможно определить порядок пользования квартирой без нарушения прав собственника значительной доли;
  • отсутствует фактически сложившийся порядок пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом);
  • собственники долей — посторонние люди;
  • наличие у такого собственника другого жилья на каком-либо праве и др.

«Безусловно, суд встал на защиту прав людей, имеющих значительную долю жилого помещения, посчитав действия собственников, владеющих незначительной долей, злоупотреб­лением своим правом.

Тем не менее каждый конкретный случай будет разбираться отдельно, учитывая массу деталей и нюансов (взаимоотношения между сособственниками, наличие у них другого жилья и пр.).

Массового лишения прав на незначительные доли в праве общей собственности, полагаем, не произойдет», — считает Д. Погорельская.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/na-chto-imeet-pravo-sobstvennik-neznachitelnoy-doli/

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

Если доля в квартире очень маленькая

В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.

У меня много вопросов:

  1. Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
  2. Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
  3. Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?

Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.

Ирина Юрьевна

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м2, если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире.

Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье.

Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли, потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Я вижу такие плюсы найма:

  1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
  2. Расходов по квартире не будет.
  3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

  1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
  2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
  3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут.

Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами.

Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны.

Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений.

Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

  1. Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
  2. Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
  3. Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
  4. Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
  5. За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-v-kvartire/

Тяжкая микродоля. Что делать, если вам досталось 5/24 квартиры?

Если доля в квартире очень маленькая

Желающим приобрести долю в квартире придется для начала вспомнить школьный курс математики — раздел дробей. На момент публикации в базе Циан значилось 371 объявление о продаже долей. Звучат заголовки так: «241/500 квартиры», «5/24 квартиры» или, например, «14/100 квартиры».

Тем, кто дроби щелкает как орехи, несколько заданий посложнее: «0,31 квартиры» или «0,29 квартиры». Решение задач простое — по сути это просто треть квартиры, которую счастливому новоселу придется делить с другими собственниками.

Мария Архипова (Баст), адвокат, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека, объясняет всю эту математику с юридической точки зрения.

Определенность и неопределенность

В контексте недвижимости доля бывает разная: большая, маленькая и даже ничтожная. Последняя, кстати, практически универсальна: с ее помощью удастся стартовать в большом городе, а некоторые благодаря ей манипулируют остальными дольщиками.

Она способна мешать и быть препятствием на пути к жилью мечты, а может спасти в непредвиденной ситуации, когда собственник не оценил реальные риски финансовой сделки.

Долю легко утратить по принуждению и по решению суда — этот момент тоже надо учитывать.

При возникновении права собственности на долю в квартире, появляются и сособственники, с которыми придется считаться.

Статья 244 Гражданского кодекса РФ гласит, что «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности».

Это значит, что доли или определены (тогда мы имеем дело именно с долевой собственностью), или нет (тогда это совместная собственность).

Разделить недвижимость никак нельзя? Возникает общая собственность. При этом доли приходится определять по договоренности или через суд. 

Если никто ничего не поделил по совместному усмотрению и договоренности, то доли считаются равными.

Если кто-то что-то улучшил в общем имуществе, он имеет право на увеличение своей доли.

Распоряжение и пользование долями

Распоряжаться долями допустимо только при общем согласии других собственников. Если кто-то из собственников решил снести перегородку в санузле, чтобы влезла стиральная машина (вопросы перепланировки оставим за бортом), придется получить согласие всех остальных собственников.

То же касается и намерения продать свою долю кому-то другому — сперва придется поинтересоваться, что по этому поводу думают остальные дольщики. Приоритетное право на покупку — именно у них: по закону вы обязаны нотариальным письмом предложить им выкупить свою долю за свою стоимость.

Только после отказа или молчания вы вправе выставить такую долю на продажу и вселить вместо себя постороннего человека, даже если за стенкой в комнате сидят ваши родственники.

Пользоваться долевым имуществом тоже необходимо с учетом интересов других собственников, а если переговоры о полке в кладовке заходят в тупик, порядок пользования устанавливает суд.

Скупщики долей

Быть собственником доли в квартире — удовольствие сомнительное. С учетом того, что часть вопросов приходится решать через суд, рано или поздно собственники окончательно утрачивают взаимопонимание друг с другом. В таких условиях разъехаться становится совсем сложно. В этот момент в игру вступают профессиональные скупщики долей.

Первое, что предлагает рынок, — копеечная по сравнению со стоимостью целой квартиры или даже комнаты цена доли. В Москве стоимость доли начинается от 100 тыс. рублей. Продать долю первому встречному без согласия всех собственников не выйдет, но есть одна лазейка: оформить дарственную на незначительную часть этой же незначительной доли.

И тут 1/10 приобретает мрачные перспективы для прочих сособственников. Договор дарения не требует от собственника доли согласия сособственников — подарив 1/100 от своей 1/10, вы открываете счет на дни, когда в квартиру заселится третье лицо.

После внесения изменений в реестр новый собственник по договору дарения становится таким же собственником, владеет общей собственностью и теперь сам может являться тем самым покупателем оставшейся части доли. После согласия на вашу сумму и заключения договора купли-продажи новый собственник заходит в квартиру на законных основаниях.

Скучная история

Дальше — банальная история. Если у прочих собственников не хватило ума договориться с родственником, они получают чужого человека, который объявляет, что остается жить с ними. Способ избавиться от такого «счастья» — выкупить вашу бывшую 1/10 за озвученную цену. Обычно сумма «разъезда» в зависимости от района колеблется от 1 до 5 млн рублей за казалось бы незначительную долю.

Правда, такие скупщики предлагают и другой вариант, если у вас есть время и желание: сдать долю третьему лицу, после заселения которого у вас выкупят долю по вашей цене. При этом вы оплатите услуги профессионального соседа или того самого содольщика с 1/100 от вашей доли.

В результате реально получить 0,5–4,5 млн рублей за вычетом услуг профессиональных скупщиков.

В подобных случаях рекомендация одна — договариваться с родственником до прихода профессиональных скупщиков-собственников.

В противном случае принципиальное игнорирование интересов содольщика приводит к неприятному соседству, а устранение проблемы потребует в разы больших вложений.

Цена камня преткновения, которая еще вчера составляла несколько сотен тысяч рублей, увеличивается до миллионов.

Достоинства долей

Долю в столичной квартире в некоторых случаях получится купить за 300 тыс. рублей: если она совпадает с размерами комнаты, то это отличный бюджетный вариант собственного жилья.

Не исключено, что позже удастся договориться с другими собственниками и продать уже не столько долю, сколько комнату.

А продажа комнаты в Москве по рыночной цене вполне способна потянуть на «однушку» в Московской области или дать шанс приобрести жилье требуемой площади в ипотеку.

Владея долей, вы получаете право на прописку — она понадобится для получения медицинской помощи, увеличенной пенсии, зачисления ребенка в детский сад.

Не следует забывать и о такой опции, как право выкупа квартиры у других собственников — напомним, именно к вам они обязаны прийти при желании продать свою долю.

Важный момент: никогда не следует получать деньги под залог доли — слишком легко попасться на удочку мошенников и лишиться доли вообще.

Если же вас шантажируют сособственники, а их доля ничтожно мала, вы сами вправе обратиться в суд, который принудит передать вам требуемую долю. На основании решения суда вы сможете выкупить долю по небольшой цене и стать полноценным собственником целой квартиры.

Неразумно включать в число собственников лиц, в адекватности которых вы не уверены: есть риск, что они превратятся в профессионального сособственника. В результате он не только займет свое место в квартире по решению суда, но еще и поднимет все документы по перепланировке, чтобы вам пришлось вернуть стенку на место и выделить полноценную комнату такому соседу.

Доля не для жизни

И теперь — важная ремарка. Жить на своей 1/135 доли вы, скорее всего, не сможете, даже если научитесь спать, стоя на одной ноге.

Жутких историй с микродолями хватает. Так, недавно телеканал «Вести-24» рассказывал о том, как в ночи в квартиру к москвичке Наталье Костиной вломились несколько человек.

Один из них (Павел Доценко) предъявил свидетельство о праве собственности на 1/64 часть квартиры и остался жить «на своем законном метре».

Полиция с документом согласилась, классифицировала ситуацию как гражданский спор и отбыла, не заметив ни изувеченной болгаркой двери, ни моральных страданий Натальи.

Позже был суд, который предъявил гражданину Доценко обвинения по статьям «Мошенничество» и «Вымогательство».

На тот момент уже выяснилось, что он представлялся риэлтором и был связан с микрофинансовыми организациями, которые занимались отъемом жилья у населения: сперва оформляли на себя доли, а затем вынуждали собственников выкупать их по завышенной цене. Теперь Доценко и его подельникам грозит по 10 лет тюрьмы.

Циан.Журнал спросил у Марии Архиповой, может ли человек, имеющий долю в квартире, заселиться в нее. Все индивидуально, ответила эксперт, но для фактического заселения и проживания речь принципиально должна идти о доле, соответствующей комнате — отдельному жилому помещению.

Именно поэтому обычно и оформляется дарение микроскопической части первоначальной доли, а потом выкупается вся доля. На эту выкупленную площадь новый собственник вправе заселиться или заселить арендаторов. Обычно для заселения достаточно, скажем, 1/10 доли, если площадь квартиры составляет от 100 кв. м.

Отдельный вопрос и с ЖКУ. Оплачивать их придется сообразно долям. Если договоренность между собственниками недостижима, то им придется идти в суд и определять порядок оплаты ЖКУ через него. На неплательщиков собственники также подают в суд — взыскать с них задолженность удастся только по решению суда.

Как и с кем бороться?

В описанной выше истории хозяйка сперва пыталась не пустить Павла Доценко. Увы, в этом случае он действительно имел право вызвать бригаду мастеров, полицию и войти. Кроме того, он может сменить замки на основании возникшего права собственности. «Препятствование пользованию собственностью» — такую формулировку получат в суде собственники, которые не дадут зайти приобретателю.

«Отделы полиции забиты обращениями от собственников бо́льшей части квартиры, но там разводят руками: формально передача доли обычно оформлена двумя договорами — сначала дарения, который отменить может только даритель, а потом — купли-продажи, где бывший собственник пишет оговоренную сумму (например, на деле у собственника выкупили эту долю за 300 или 600 тыс. рублей, а в договоре будет стоять та цена, которую изначально тот предлагал своим родственникам за выкуп — допустим, 1 млн рублей)».

Да, сделка невыгодная и для бывшего собственника, но он считает, что это лучше, чем ничего. Ведь чаще всего не получится ни самому пользоваться долей, ни заселить арендаторов, которых будут выживать недовольные собственники. Вариант — ждать, пока собственники сдадутся под натиском профессиональных соседей, тогда сумма сделки будет повыше. Потом затеваются долгие суды по расторжению.

Серьезная роль отводится и нотариусу: тот обязательно спросит, действительно ли стороны хотят расторгнуть договор и все ли способы решить вопрос иначе исчерпаны. Нотариусы ежедневно видят эти ситуации и понимают, какими последствиями они чреваты. Но если все стороны подтверждают, что всё добровольно, нотариусу остается только согласиться.

Основная беда с микродолями в том, что в каждой истории отправной точкой является конфликт, который одна из сторон отказывается разрешать в конструктивном или судебном порядке.

Часто он возникает при наследовании, когда родственник не успел оставить завещание и распределение долей оказывается иным, чем все ожидали.

Если уговоры родственника отказаться от своей доли не помогают (такое бывает часто), в ход идут разные инструменты, но результат такого противостояния, как правило, один: с ключом родственника в дом входит чужой человек, которому абсолютно не интересны прежние отношения в семье.

Если же родственник раздарил свою долю на «нанодоли» по 1/135 или если он развелся и в квартиру начинают вселяться бывшие члены семьи, ситуация снова превращается в конфликтную.

По словам Марии Архиповой, если человек дарит микроскопические доли, то к столь «густозаселенной» квартире интерес будет другой.

Тут карты в руки собственникам: подобные доли по решению суда присуждаются им, причем если доля ничтожно мала, она может быть передана безвозмездно.

Все нюансы обладания долевой собственностью от прав до обязанностей описаны в Гражданском кодексе РФ, подчеркивает Мария Архипова. «Сейчас от захвата квартиры через доли, если существует хотя бы один недовольный дольщик, не застрахован никто. Но в ситуациях, где нарушаются права детей, инвалидов, людей, лишенных дееспособности, и т. д., их защищают и суд, и правоохранительные органы».

Мы проверили, какие варианты предлагают дольщики на московском рынке недвижимости.

1/135 квартиры

160 тыс. рублей

Квартира находится на 1-м этаже московской девятиэтажки. Жить в ней, скорее всего, не получится, поскольку общая площадь квартиры — 47 кв. м. Следовательно, продается всего 0,3 кв. м площади (даже встать не получится).

Зато покупателю этой доли будут доступны следующие бонусы: московская прописка, поиск работы (у москвичей зарплата выше, говорится в объявлении), устройство ребенка в государственный садик в любом районе Москвы бесплатно, московская пенсия и льготы.

1/32 квартиры

249 тыс. рублей

Набор бонусов тот же, сама квартира побольше и попрестижнее (Хамовники, четыре комнаты), но принципиально ничего не меняется: прописаться можно, а жить — не выйдет. Саму квартиру в объявлении проиллюстрировали стенным шкафом — это намек?

1/16 квартиры

300 тыс. рублей

Доля уже больше, но и от центра сильно дальше — эта квартира находится в Зеленограде. Права проживания у нового собственника не будет, но удастся прописаться.

1/7 квартиры

1,25 млн рублей

Цена уже серьезная, учитывая, что еще шесть долей принадлежат кому-то другому! Эта квартира находится в Коньково, имеет общую площадь 96 кв. м, в ней четыре комнаты и два санузла.

1/6 квартиры

2,1 млн рублей

Последний объект нашей подборки предлагает 1/6 долю в трехкомнатной 66-метровой квартире. Продажа ведется без показа (собственник не проживает в квартире). При этом известно, что оставшимися долями владеет один человек — взрослый собственник, у которого 5/6.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-tjazhkaja-mikrodolja-chto-delat-esli-vam-dostalos-524-kvartiry-309141/

Признание доли в квартире незначительной 2021, какая доля считается незначительной в квартире

Если доля в квартире очень маленькая

» Жилищные споры » Как признать долю в квартирe незначительной

5 539 просмотров

Совместная долевая собственность на жилье нередко возникает при не самых приятных обстоятельствах (например, при разводе) и у владельцев частей недвижимости отношения обычно достаточно натянутые.

Проще всего решить проблему выкупив долю другого человека, однако не всегда вторая сторона согласна на такую сделку. В этом случае остается только вариант с признанием доли в квартире незначительной.

Как это можно сделать и зачем – читайте в этой статье.

Что такое незначительная доля

В законодательстве, в ст.252 ГК РФ, упоминается возможность принудительного выкупа незначительной доли в квартире, однако четкого определения, что собой представляет такая доля – нет. По общим правилам, доля может быть признана незначительной в том случае, когда:

  • Она слишком мала, для того, чтобы ее можно было выделить в натуре.
  • Собственник доли не заинтересован в ее использовании.

Это достаточно размытое определение и потому суд в каждом отдельном случае будет принимать индивидуальное решение о том, признавать долю незначительной или нет.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Чтобы лучше понимать, что может или не может быть признано незначительной долей стоимость рассмотреть следующие примеры:

Пример: Однокомнатная квартира разделена на 4 доли, 3 из которых находятся в собственности одного человека, а последняя доля – в собственности другого. Общая площадь квартиры составляет 30 кв.м.

Таким образом, 1 доля = 7,5 кв.м. Выделить в натуре такую площадь невозможно.

Если у владельца 1 доли нет особого интереса в ее использовании, владелец, 3/4 может подать иск в суд и в принудительном порядке выкупить 1/4 часть жилья.

Пример: 5-ти комнатная квартира площадью 300 кв.м. разделена на 4 доли, по аналогии с предыдущим примером. Формально, разделение точно такое же, однако 1/4 часть в данном случае уже равна 75 кв.м. и ее легко можно выделить в натуре. Принудительно выкупить ее невозможно.

Самый простой вариант разобраться с другим собственником – просто договориться о покупке доли.

Даже если это невозможно (заранее известно, что владелец не будет ее продавать по каким-то причинам), все равно стоит в письменном виде направить предложение о покупке.

Это предложение потом можно будет предоставить суду в качестве доказательства того, что заявитель ранее пытался договориться о добровольной покупке доли.

Порядок действий

  1. Подготовить документы и исковое заявление.
  2. Направить иск в суд по месту нахождения недвижимости или прописки ответчика (если отличаются).
  3. Оплатить государственную пошлину.
  4. Получить решение суда и дождаться, пока оно вступит в силу.
  5. Перечислить ответчику компенсацию за выкуп доли и переоформить право собственности.

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно следующий перечень документов:

  • Паспорт истца.
  • Документы, подтверждающие право собственности на другие доли/долю в той же квартире.

В принудительном порядке выкупить ничтожную долю сможет только то лицо, которое уже является владельцем долей в этой же квартире.

  • Документы, подтверждающие факт получения права собственности на долю.
  • Доказательства правоты истца, а также того, что ранее совершались попытки урегулировать вопрос во внесудебном порядке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).

В зависимости от ситуации могут требоваться и дополнительные документы.

Иск составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец см.ниже.

Скачать образец искового заявления о признании доли в квартире незначительной

Расходы и налоги

Практически всегда доля в квартире признается незначительной только для того, чтобы выкупить ее. В такой ситуации расходами, помимо стоимости самой доли, которая определяется каждый раз в индивидуальном порядке, будет госпошлина исходя из ст.333.19 НК РФ. Так, расценки суда напрямую зависят от стоимости доли.

Прежде чем подавать документы в суд есть смысл произвести оценку недвижимости в целом и, в частности, конкретной доли, которая будет признаваться незначительной.

Можно сделать это самостоятельно, на основе рыночных цен аналогов или заказать отчет в оценочной компании. Следует помнить, что в первом случае ответчик или даже суд могут оспорить цену.

Пример: Доля стоит 500 тысяч рублей. Судя по ст.333.

19 НК РФ, в данном случае придется заплатить 5200 рублей + 1% от 300 тысяч рублей = 8200 рублей.

Кроме сказанного выше, новый владелец доли будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость в увеличенном размере. Учитывая тот факт, что доля будет незначительной, цена вырастет также не слишком серьезно.

Сроки

Если опустить время, которое уйдет на попытку договориться с владельцем доли и сбор документов, то вся процедура займет примерно 2-3 месяца.

Из них около 2 месяцев или меньше будет рассматриваться заявление (конкретные сроки законодательством не установлены) и еще 1 месяц после заседания суда и выдачи решения уйдет на то, чтобы решение вступило в силу.

Этот срок дается на то, чтобы любая из сторон могла подать апелляцию (если возникнет такое желание).

Мировое соглашение

На практике, непосредственно перед озвучиванием решения, суд предлагает сторонам последний шанс договориться «по-хорошему». Они могут заключить мировое соглашение и все же купить-продать долю по общим правилам.

Судебная практика

Пример №1: Чебоксары, 2018 год. Семенов Г.К. подает иск на признание доли его дальней родственницы незначительной для того, чтобы ее выкупить принудительно. Исходя из материалов дела, Семенов Г.К. владеет 9/10 трехкомнатной квартиры площадью 60 кв.м. Оставшаяся 1 часть принадлежит ответчице, Роминой В.С.

, которая получила ее в наследство и с тех пор не пользовалась, не оплачивала коммунальные услуги и вообще ни разу не заинтересовалась в ее применении. 1/10 доля от квартиры площадью 60 кв.м., это всего 6 кв.м. Их невозможно выделить в натуре. Учитывая все сказанное выше, опираясь на ст.

252 ГК РФ, суд принял решение в пользу Семенова Г.К.

Пример: №2: Москва, 2018 год. Заявитель Воронов П.С. подает заявление в суд с требованием признать долю его брата в их общей квартире незначительной.

Исходя из материалов дела складывается такая ситуация: братья владеют на праве совместной долевой собственности двухкомнатной квартирой. Истец Воронов П.С. является владельцем 3/5 частей квартиры, а его брат – 2/5.

Последний отказывается продавать свою часть и выселяться из жилья так как другой недвижимости у него нет и его доли вполне достаточно для того, чтобы безраздельно пользоваться одной комнатой в этой квартире.

Суд установил, что у ответчика действительно нет другого жилья, а 2/5 части составляют 25 кв.м. что соответствует размеру одной комнаты данного жилья. При таких условиях доля не может быть признана незначительной. Суд отказывает истцу.

Любая, даже малозначительная доля в квартире дает собственнику все положенные права и обязанности. Он сможет прописывать на своей доле любых людей, продавать свою часть, сдавать ее в аренду и так далее.

Но для всего этого требуется разрешение совладельцев (если долю нельзя выделить в натуре). Во многих случаях такую часть недвижимости покупают только для того, чтобы получить постоянную прописку в том или ином населенном пункте.

Лишь изредка владелец действительно пользуется долей.

Собственник обязан оплачивать коммунальные платежи исходя из фактического размера своей доли.

Признание и последующий выкуп незначительной доли – это спорная и сложная процедура которая требует грамотного юридического сопровождения. Часть самых популярных и часто возникающих вопросов специалисты прояснят на бесплатной консультации, и они же могут представлять интересы клиента в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-priznat-dolyu-v-kvartire-neznachitelnoj/

«Микродоля» в квартире. Права и обязанности

Если доля в квартире очень маленькая

1. Установлен ли законодательством РФ минимальный размер «микродоли» в жилом помещении, которая позволяет ее собственнику вселиться в это помещение?

В настоящее время нормами права размер «микродоли» в собственности на жилое помещение не определен, поэтому, юридически не запрещено быть собственником любого размера доли в праве собственности, которая может соответствовать даже меньше 1 кв.м в площади квартиры.

Законопроект, которым планируется запрещать дробить жилые помещения на «микродоли» размером меньше учетной нормы, с мая 2018 года находится еще на рассмотрении в Гос. Думе и до настоящего времени еще не принят (на декабрь 2020)

Основная цель данного законопроекта – ввести ограничения на выделение в жилых помещениях долей меньше, чем пригодно для вселения и проживания одного человека, привязав минимальный размер «микродоли» к установленным учетным нормам. Повторюсь, данный законопроект еще не принят.

Данным законопроектом собираются установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы

В соответствии с действующим законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ).

Для примера, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв.м. площади жилого помещения (ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 “Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения”).

Поэтому, на сегодняшний день все вопросы, связанные с долями, вселением в квартиру, определением порядка пользованиями ими решаются в каждом конкретном случае индивидуально, исходя из конкретно сложившейся ситуации.

А возникающие бытовые ситуации бывают очень болезненными. У риэлторов, как профессиональных участников рынка недвижимости, существует даже такая присказка: «Если у человека есть доля, значит у него есть проблема».

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости«Микродоля» в квартире. Права и обязанности

2. Какими правами обладает собственник «микродоли»? Имеет ли он право прописаться на свою долю и прописать членов своей семьи?

Собственник «микродоли» обладает тем же объемом правомочий, который имеет и любой другой собственник: ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

Собственники «микродолей» могут без согласия других собственников данного жилого помещения встать на постоянный регистрационный учет (по бытовому- прописаться) на свою собственность.

Для вселения и регистрации своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц согласия другого собственника также не потребуется (ст.679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).

«Микродоля» в квартире. Права и обязанностиПолучите бесплатный билет на выставку недвижимости

3. Имеет ли право собственник «микродоли» вселиться в квартиру? Может ли другой собственник, у которого бОльшая доля в праве собственности, который проживает там, не пускать его?

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным кодексом

При этом, права и обязанности собственников жилого помещения не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (п.2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ)

Основным болезненным вопросом как раз и является практическая реализация прав собственника «микродоли» по владению и пользованию жилым помещением с учетом интересов других сособственников этого жилья.

Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Следовательно, и собственник «микродоли» имеет право вселиться в квартиру, в которой ему принадлежит доля в праве.

В случае отказа проживающего в квартире другого собственника предоставить доступ в квартиру – может быть подан иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий в пользовании собственностью.

Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, возможно ли предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно «микродоле», например, в виде изолированной комнаты.

Согласно п.1. ст. 17 ЖК РФ и п.2 ст.288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии с п.1, 2 ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc5bb148359c800abc80328/mikrodolia-v-kvartire-prava-i-obiazannosti-5fe05d5ec80827600fbf8231

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.